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       在商业地产的粗放式发展与国家经济下行的双重背景下，视觉营销在商业地产项目开发中显得越来越重要。然而 以功能与空间为侧重点的建筑策划缺乏商业策划的知识体系和市场经验，造成了其在商业地产项目开发中缺乏可实施性和可控 制性。为此，需要从商业地产开发为导向的角度，探讨建筑策划中的商业策划思维的必要性及其内涵特征。

       关键词：商业地产；建筑策划；裸眼3d; ip赋能；差异化；视觉营销；

       商业策划 1 建筑策划的重要性 随着我国城镇化的快速推进，商业地产开发项目如雨后 春笋般在各地兴起。随之而来也出现了商业地产市场竞争的 白热化趋势，地产开发项目不再同以往以项目本身的建筑方 案设计或者规划作为整个项目的出发点，而是以方案前期的 建筑策划作为基础指导整个项目的实施，以此确保商业地产 开发的项目定位、空间设计、后期施工、终端营销的精确性与 可行性。研究表明,在商业地产项目初步设计阶段,影响工程 造价的程度为 75%；施工图设计阶段影响工程造价的程度为 25%~30%，而施工阶段影响工程造价的程度为 5%~10%。而 建筑策划又作为项目初步设计阶段的设计依据和设计导则， 对方案设计的结果有着重要的影响。我国建筑策划理论的发 展经过多年的实践研究，已经逐步融入到整个建筑项目开发 活动中，并作为开发与设计导则推进项目的实施。 

        兴发·xf7770裸眼3d视觉营销指出：建筑策划是指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从 建筑学的科学角度出发，为达成总体规划的既定目标，对建筑 设计的条件、环境和相关制约因素进行分析研究，从而为建筑 设计提供科学的、逻辑的、优化的设计依据。这里所强调的 “条件、环境和相关制约因素”是指经济、政策、技术、地理、社 会、人群等在项目开发前期依据调研分析得来的策划要素，并 为后期项目开发与设计提供依据。建筑策划通常以功能空间 的观念出发，关注客户和使用者的需求，通过与投资方、使用 方、设计方三者协调，以期最合理化满足各方的利益。 

       商业策划的局限性 在商业地产的高速发展与国内经济下行的双重背景下， 各大商业地产开发商、政府机构、设计人员乃至公众都对建设 项目的经济效益、环境效益和社会效益都提出了更高的要 求。商业地产前期开发主要以裸眼3d视觉营销、市场营销专业人士进行项 目的商业策划和定位，拟定建筑方案设计任务书，并以此商业 策划为依据要求相关设计人员进行方案设计。

      但实践证明， 以非建筑专业人士进行的项目商业策划往往不能满足项目后 期发展的要求，同时也缺乏可实施性和可控制性。商业策划 的主要目标是通过科学的方法将包括投资、概念、设计、营销 和管理等方面的专业建议提供给商业地产开发商,使开发商能 够合理地利用资源,以获得最大的经济效益。但“投资、概念、 设计、营销和管理”等与项目开发有关的专业性问题往往又需 要与后期的建筑方案与工程技术结合考虑，才能更全面、更精 确的提出策划建议。 商业策划的局限性在于其往往缺乏对后期建筑方案可行 性和多变性的思考，提出的建议往往基于市场营销的经验，甚 至于多数策划方案由于可实施性或者落地性较差而造成后期 建筑方案的反复修改。

      商业地产项目开发中的商业策划固然 有其自身的优势，其建立在市场营销学理论基础上的经济知 识、市场经验、投资方法等都已经非常成熟，但由于在策划过 程中缺乏对场地、物理和心理环境、建筑空间、建造质量以及 建筑造型等方面的考虑，造成了商业地产项目的最终成果差 强人意。 3 商业策划与建筑策划的复合化 如上文所述，建筑策划在商业地产项目。

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